1. Le bailleur peut-il s'opposer lorsque l'on souhaite quitter l'appartement de façon anticipée?
Non. Le locataire a le droit de restituer l'appartement avant le délai de résiliation légal. Ce droit est impératif, c'est-à-dire qu'il ne peut être restreint par convention. Le bailleur est tenu de reprendre l'appartement. Le locataire doit toutefois l'informer explicitement qu'il veut quitter l'appartement de façon anticipée.
Conseil aux locataires: si le bailleur refuse de reprendre l'appartement, vous pouvez lui envoyer les clés par courrier recommandé. L'appartement est alors considéré comme restitué.
Conseil aux bailleurs: si le locataire a renvoyé les clés par courrier, vous devez visiter immédiatement l'appartement et signaler d'éventuels dommages dus au locataire, faute de quoi vous perdez vos droits.
2. Doit-on continuer à payer le loyer même si l'on a quitté l'appartement?
Oui. La restitution de l'appartement ne change rien au fait que le locataire est obligé de payer le loyer jusqu'au délai de résiliation légal. Il peut se libérer s'il soumet un locataire de remplacement pour cette période. Il suffit d'une seule personne acceptable et solvable qui soit disposée à reprendre le bail existant. Il n'est toutefois pas dommageable de proposer plusieurs locataires de remplacement. Il se peut que l'une des personnes intéressées se retire ou ne remplisse pas toutes les conditions.
Dans la pratique, les tribunaux accordent généralement au bailleur jusqu'à quatre semaines pour l'examen des locataires de remplacement proposés. Compte tenu de son obligation de réduire le dommage, il n'a pas le droit de ralentir l'examen sans motif. Si le bailleur néglige de procéder à la vérification des personnes intéressées en temps utile, le locataire est libéré du bail. En outre, le bailleur ne peut pas prétendre à une indemnisation pour la charge supplémentaire induite par un déménagement hors délai. Les clauses correspondantes qui figurent dans de nombreux contrats de bail standards n'y changent rien. Celles-ci sont nulles.
Conseil aux locataires: remettez au bailleur uniquement des copies des documents de candidature ainsi que des extraits de registres des poursuites. Conservez les originaux.
Conseil aux bailleurs: vous n'êtes pas tenu de conclure un contrat avec le locataire de remplacement proposé et pouvez en choisir un autre. Toutefois, pour autant que le locataire de remplacement soit acceptable et solvable, l'ancien locataire ne vous devra plus rien dès le jour de la reprise du contrat par le locataire de remplacement.
3. Qu'en est-il des recettes que le bailleur peut potentiellement réaliser grâce à la restitution anticipée?
Elles reviennent au locataire. Si le bailleur utilise pour lui-même l'appartement libéré ou qu'il le laisse au nouveau locataire déjà un peu avant le début du nouveau bail, dans ce cas l'ancien locataire ne doit plus aucun loyer pour cette période.
Les obligations du bailleur vont plus loin encore. Il doit maintenir l'appartement en bon état. Dans de rares cas, il doit louer l'appartement moins cher, par exemple lorsque celui-ci n'a pas pu être loué durant longtemps et qu'il reste beaucoup de temps jusqu'au délai de résiliation légal. Dans le cas où le bailleur peut, suite à une vacance, louer plus cher, il doit déduire de ce qui est dû par le précédent locataire, le gain qu'il a réalisé jusqu'au délai de résiliation légal.
Conseil aux locataires: lorsque l'appartement reste vide durant l'hiver, il est généralement suffisant de le chauffer à douze degrés. Les économies correspondantes doivent vous être créditées par le bailleur.
Conseil aux bailleurs: si votre locataire ne trouve pas de remplaçant, vous devriez également vous mobiliser, à défaut de quoi vous risquez, dans le pire des cas, de perdre votre droit à continuer de percevoir le loyer (obligation de réduire le dommage).
4. Le bailleur a-t-il le droit d'utiliser la vacance pour rénover?
Uniquement si le locataire est d'accord. En principe, il ne doit tolérer aucun travaux de rénovation après avoir quitté l'appartement. Cela vaut également pour les travaux d'entretien, pour autant qu'ils ne soient pas urgents. En revanche, si le locataire a déjà déménagé, il n'y a pas de raison de s'y opposer. Si le bailleur effectue des rénovations, alors le locataire ne doit plus payer de loyer.
Il en va évidemment différemment si le locataire a excessivement usé l'appartement et que le bailleur doit faire réparer les dégâts. Dans ce cas, le locataire doit continuer à payer durant ce temps.
Mais qu'en est-il lorsque le locataire a certes rayé le parquet d'une pièce, mais que le bailleur remplace également le sol de tout l'appartement ? Dans ce cas, le locataire ne doit continuer à payer que pour la durée qui aurait été nécessaire pour remplacer le parquet de la pièce en question.
Conseil aux locataires: si vous ne découvrez qu'ultérieurement que le bailleur a fait des rénovations après la restitution anticipée de l'appartement, vous pouvez réclamer le loyer payé en trop. Vous devez faire valoir cette prétention dans un délai d'une année après la découverte.
Conseil aux bailleurs: proposez au locataire un arrangement équitable. Vous renoncez à des revendications légitimes, en cas de dommages causés par le locataire (si vous ne remplacez pas le parquet rayé), par exemple la moins-value. En contrepartie, le locataire tolère des rénovations durant la dernière semaine et continue à payer le loyer.
*Traduit de l'allemand