Lorsque l'on partage sa maison avec d'autres, on a sur son propre appartement ce que l'on nomme un droit exclusif: les propriétaires par étages sont dans une situation particulière. Cela devient particulièrement évident lorsqu'il y a des dépenses à engager. Certains coûts sont supportés par tous, d'autres sont privés.
Voici ce qui vaut par principe: votre propre appartement ou box de garage relève du droit exclusif. En conséquence, c'est le propriétaire qui assume les coûts de rénovation ou de transformation. La communauté paie en revanche toutes les mesures portant sur les parties communes du bâtiment. Cela concerne par exemple le toit, les murs extérieurs, la cage d'escalier ou le pré commun. Mais attention: même dans son propre appartement, certains éléments tels que les murs porteurs ou les baies vitrées relèvent de la responsabilité de la communauté.
La décision de rénover ou transformer les parties communes revient à l'assemblée des propriétaires par étages. Lorsque celle-ci décide d'actions avec la majorité requise, la communauté doit en assumer les coûts.
• Nécessaire, utile ou luxueux?
Les types de majorité requise dépendent de la nature des rénovations prévues. La loi distingue mesures de construction nécessaires, utiles et luxueuses. Les mesures luxueuses requièrent en principe une décision à l'unanimité.
Les différends émergent souvent lorsqu'il est question de mesures de construction nécessaires ou utiles, car dans ce cas l'unanimité n'est pas requise. Cela signifie que les mesures peuvent également être imposées contre la volonté de certains propriétaires. En principe, voici ce qui fait foi:
- Les mesures de construction nécessaires sont destinées à préserver la valeur, le bon fonctionnement et l'opérationnalité. Soit lorsque quelque chose ne fonctionne plus correctement et doit donc être réparé ou remplacé. La réparation d'un toit qui fuit, par exemple. Pour les mesures de construction nécessaires, une décision à la majorité simple suffit, c'est-à-dire la majorité des voix des propriétaires présents ou représentés.
- Les mesures de construction utiles permettent non seulement de conserver la valeur, mais de l'augmenter ou d'améliorer la rentabilité. Cela vaut en particulier pour les mesures énergétiques, par exemple une amélioration de l'isolation du toit. Pour les mesures de construction utiles, une majorité qualifiée est requise. Cela signifie: la majorité des propriétaires présents ou représentés, qui détiennent en même temps plus de la moitié des quotes-parts, c'est-à-dire plus de 50%.
• Payer, de gré ou de force
De nombreux propriétaires par étages ne sont pas conscients qu'ils doivent, si l'assemblée en décide à la majorité appropriée, cofinancer non seulement les mesures de construction nécessaires, mais également celles considérées comme utiles. Cela signifie que l'on doit également contribuer aux coûts, proportionnellement, lorsque l'on n'est pas d'accord, lorsque l'on considère les rénovations comme superflues ou que l'on ne dispose pas de réserves financières suffisantes.
Si les liquidités dont dispose une copropriété sont insuffisantes, celle-ci peut solliciter les montants manquants auprès des propriétaires par étages, proportionnellement. La communauté peut engager une procédure juridique contre qui ne paie pas, par exemple en le mettant aux poursuites.
La communauté dispose en outre de deux moyens spécifiques afin de garantir les contributions des trois dernières années au maximum: d'une part, elle peut faire établir un droit de gage communautaire sur l'unité du propriétaire défaillant. D'autre part, au nom du droit de rétention, elle peut accéder aux objets mobiliers des locaux de celui-ci.
• Constituer des réserves
Dans ce contexte, il est fortement conseillé de constituer des réserves financières. Afin de pouvoir également financer des investissements plus importants, une communauté devrait disposer, outre d'un fond de gestion (pour l'entretien, les réparation, les impôts et taxes, par exemple), d'un fonds de renouvellement pour des rénovations plus coûteuses.
L'Association suisse des propriétaires par étages recommande un apport annuel d'au moins 0,3% de la valeur d'assurance du bâtiment. Mais d'autres voix recommandent des montants plus élevés. Dans tous les cas, le fonds de renouvellement devrait à long terme être doté de 6% à 8% de la valeur d'assurance du bâtiment. Afin d'éviter que le «pot» ne se remplisse excessivement au fil du temps, une limite supérieure peut être fixée.
* Traduit de l'allemand
>> Davantage d'infos sur www.mesdroits.ch, le conseiller juridique numérique réservé aux abonnés de L'illustré, notamment grâce aux fiches suivantes:
- Qu'est-ce qu'un droit exclusif?
- Calcul de la majorité des voix dans la PPE
- PPE: qui est responsable du toit?
- Calcul de la quote-part
- PPE: un fonds de rénovation est-il nécessaire?
- PPE: quels frais sont dus?
- Répartition des charges entre les copropriétaires d'étage?
- Recouvrement des contributions impayées des copropriétaires d'étages