Lorsque l'on trouve l'appartement de ses rêves, il vaut mieux sauter sur l'occasion et signer le nouveau bail. Après tout, il s'agit de ne pas laisser quelqu'un d'autre l'obtenir. Mais lorsqu'il s'agit d'être rapide, souvent le temps manque pour résilier l'ancien logement dans les temps. Pour ne pas payer à double, il faut alors trouver un locataire de remplacement.
Celui-ci doit être «convenable» – mais qu'entend-on par là ? Et quelle est la meilleure façon de procéder pour les locataires?
• Informer le bailleur
Informez le bailleur par recommandé que vous quittez l'appartement hors délai et allez chercher un locataire de remplacement. Sur mesdroits.ch, vous trouverez à cet effet un modèle-type «Déménagement anticipé de l'appartement loué» (uniquement accessible aux abonnés de L'illustré).
Important : juridiquement parlant, votre recommandé n'est pas une résiliation. Toutefois, si vous ne trouvez pas de locataire de remplacement, le bail sera considéré comme résilié pour le prochain délai de résiliation possible et vous devrez déménager.
• Le locataire de remplacement adéquat
Le locataire de remplacement doit être solvable et acceptable. Il doit également reprendre le bail aux conditions prévalant jusqu'à présent. Voici ce que cela signifie :
- Solvable: c'est-à-dire être en mesure de payer le loyer intégralement et ponctuellement. Principe de base : le loyer ne doit pas dépasser un tiers du revenu. Lorsque quelqu'un s'est montré mauvais payeur par le passé, le bailleur peut refuser cette personne. De même, toute personne qui a déjà été mise en poursuite à juste titre dans une mesure significative ou encore qui aurait des actes de défaut de biens n'est pas considérée comme solvable. Les bénéficiaires de l'aide sociale, en revanche, sont considérés comme solvables pour autant que le service social se porte caution pour eux ou prennent en charge une garantie.
- Acceptable: c'est-à-dire qui ne porte aucun préjudice significatif au bailleur. Celui-ci n'a pas le droit d'imposer des exigences plus élevées au locataire de remplacement qu'au locataire actuel. Seule l'existence de raisons objectives et importante peut être considérée comme inacceptable. De vagues craintes ou de l'antipathie envers certaines personnes, ethnies, nationalités ou religions ne sont pas valables. Toutefois, dans le cas où un locataire de remplacement ne voulait pas utiliser l'appartement pour y habiter mais comme locaux commerciaux, il serait alors considéré comme inacceptable.
- Dans une colocation, de plus grandes exigences sont admises en terme d'acceptabilité car le locataire de remplacement doit convenir aux habitants. Ainsi, par exemple, une colocation purement féminine ne doit pas accepter un homme comme locataire de remplacement.
• Vérification du locataire de remplacement
Le bailleur dispose d'environ quatre semaines au maximum pour soumettre le locataire de remplacement à vérification. Dans le cas d'une gestion par des professionnels, on peut s'attendre à ce que 10 à 20 jours suffisent. Plus les locataires de remplacement sont présentés de façon documentée, plus rapidement ils sont vérifiés. Le plus simple est de demander dès la publication de l'annonce un extrait du registre des poursuites récent. Faites remplir le formulaire d'inscription directement sur place aux personnes intéressées. Gardez les originaux et remettez des copies au bailleur en demandant une vérification rapide.
• Le montant du loyer
De nombreux bailleurs profitent d'un changement de locataire pour augmenter le loyer. En tant que locataire, vous avez toutefois le droit de chercher un locataire de remplacement au loyer actuellement payé. Si un locataire de remplacement convenable se désiste parce que le bailleur demande tout de même un loyer plus élevé, vous êtes libéré du paiement des loyers dès le moment où le locataire de remplacement aurait repris le contrat.
• Pas trouvé de locataire de remplacement ?
Si vous ne réussissez pas à trouver un locataire de remplacement approprié, vous devez encore payer le loyer jusqu'au prochain délai de résiliation possible. Une résiliation n'est pas nécessaire.
• Les coûts de la recherche
Les dépenses pour la recherche d'un locataire de remplacement sont à votre charge, par exemple le coût d'une annonce. Il vous revient également de faire visiter l'appartement aux intéressés. Si le bailleur publie également une annonce, il doit la financer lui-même, de même que ses autres dépenses liées à la résiliation anticipée – à moins que vous n'en n'ayez explicitement convenu différemment.
• Aucune obligation pour le bailleur
Le bailleur n'est pas obligé de conclure un bail avec un locataire de remplacement convenable. Si votre locataire de remplacement rempli les exigences légales, vous ne devez plus payer de loyer dès le moment où le locataire de remplacement aurait loué l'appartement.
En cas de litige, les locataires doivent apporter la preuve que leur locataire de remplacement rempli les exigences légales et qu'il est prêt à reprendre le bail aux conditions prévalant jusqu'à présent. Si le bailleur refuse injustement le locataire de remplacement, vous pouvez vous adresser à l'autorité de conciliation en matière de bail. La procédure de conciliation est gratuite. Faites vous conseiller au préalable par une personne compétente.
Encore un conseil : continuez à chercher des locataires de remplacement convenables, vous diminuez ainsi les risques en matière de coût et de procès.
* Traduit de l'allemand
>> Davantage d’infos sur mesdroits.ch, conseiller juridique numérique de L'illustré, notamment en accédant à la fiche "Déménagement anticipé avec locataire de remplacement", les abonnés de L'illustré apprendront quels sont les principes du droit de bail applicables lorsqu'un locataire de remplacement doit emménager et recevront des conseils supplémentaires pour la remise anticipée de l'appartement: